河北藁城驻珠海办事处在珠海成立“珠海银丰工贸发展公司”(下称银丰公司)，从事地产开发，并向藁城信用社借贷1.1亿元拖垮信用社，此事经南都披露后引起广泛关注。记者连日调查发现，作为珠海曾经最大的烂尾楼，这栋26层高，并一度头顶“前山地标”殊荣的银丰大厦荒废至今。

  据不完全统计，上世纪90年代因宏观调控，房地产过热遗留在珠海的烂尾楼超过百栋，总面积超过100万平米。这些烂尾楼很多分布在城市主干道乃至黄金地段，成为了城市的“伤疤”。近几年，随着房地产回暖，大部分烂尾楼得以“咸鱼翻生”，重新盘活，不过，仍有不少诸如银丰大厦这样的烂尾楼因涉及产权、债权债务错综复杂等原因，至今依然烂在繁华城区。

  如何彻底解决城市烂尾楼，是摆在政府面前的一道难题。据珠海市城市更新管理办公室的相关人士介绍，珠海市已经委托市国土资源局制定关于烂尾楼处置的具体办法，目前正在征求部门意见。

  出生

  全民南下炒房热中诞生

  1990年，沿海的房地产业刚兴起不久便出现过热的局面，以地皮为例，当时一块一百平米的地皮，从政府手中花一万多块钱拿到手，开价十二三万，大把人排队要买。很多内地的政府部门也不惜掏空财政，大举从银行借贷，通过在特区成立办事处投资房地产，都想从中捞一笔。

  家住前山的钟先生一直都闹不明白，银丰大厦在这么好的位置，怎么会烂尾？烂尾了怎么至今都盘活不了？

  “楼已经基本上建好，就这么烂尾，而且烂在珠海最繁华交通要道的前山桥，实在太可惜了”，钟先生说。

  工商登记资料显示，1993年，河北藁城市政府驻珠海办事处投资成立了珠海经济特区银丰工贸发展公司，“投资额为500万元人民币”。河北藁城市政府驻珠海办事处公司是银丰公司的全资投资人，公司一成立，即于当年选择进军了热火朝天的房地产业，在今天的前山立交桥东侧动工兴建银丰大厦。

  有26层楼高的银丰大厦一度顶着“珠海前山地标”的头衔极负盛名。钟先生说，银丰大厦建立之初，整个前山最高的楼房也不过十几层。但出人意料的是，在封顶并完成主体框架结构后，银丰大厦却因为种种原因烂尾了。

  而在珠海几名房地产业界人士眼中，由藁城市政府驻珠海办事处投资开发的银丰大厦，从一开始就是个错误。

  “它在一个错误的时间，选择了一个错误的行业”，珠海一名不愿具名的资深房地产人士表示，1990年，沿海的房地产业刚兴起不久便出现过热的局面，以地皮为例，当时一块一百平米的地皮，从政府手中花一万多块钱拿到手，开价十二三万，大把人排队要买，一块地倒腾一次就上涨了十余倍。

  在珠海从事建筑的建筑商王燕告诉南都记者，当时炒地皮、炒房都没了理智，大家买地建房甚至懒得实地看一眼，直接从政府那里看一下规划图，在上面挑一块地，然后第二天从银行转账办手续。不少人等买完了，才发现自己买的地还是一片大海，原来政府只是打算在那里填海造地，闹出了不少笑话。而当时由于法规不完善，在暴利的驱使下，很多内地的政府部门也不惜掏空财政，大举从银行借贷，通过在特区成立办事处投资房地产，都想从中捞一笔。

  烂尾

  中央调控资金链终断裂

  在楼市萧条的大背景下，银丰公司为了让银丰大厦能够建起来，除了向自己的信用社借贷1.1个亿，还对外大量借贷，欠下了不少外债，由于牵扯到很多债权、产权问题，最终还是烂尾了。

  1992年，邓小平南巡，进一步明确改革开放的基调后，一度被视为商品经济代表的“商品房开发”更是达到了巅峰。珠海西区房地产商贾永清也在此时加入了房地产业。他证实说，改革开放，几乎全国的资金都涌入了广东，而在1992年到1993年间，相当多的资金又都涌入了楼市，当时几乎全民炒楼、炒房，企业就不用说了。他老家湖南一所学校甚至将老师工资全部截留用来炒楼。不料1993年底，中央实行宏观调控，楼市泡沫出现，很多房地产商资金链断裂，导致楼房烂尾，这所学校的老师工资也都打了水漂，“如果翻开这几年的报纸，你能看到很多因为南下广东、海南炒房、炒地皮的人，把单位的钱都亏空的报道。”

  贾永清介绍，1993年，当时公务员的平均工资才两三百块钱，而市区的楼房最高已经卖到了两千多一平米，但到了年底，当宏观调控施行后，很多开发商为回笼现金，只好降低房价，从两千降到了六七百，甚至五百，但也没多少人买房，楼盘就烂掉了。

  当楼市泡沫袭来，藁城市政府驻珠海办事处1993年刚开发的银丰大厦同样陷入了资金紧张的困境。

  但比起私人老板，有政府背景的珠海银丰工贸公司此时的境遇要好得多。网上公开资料显示，骑虎难下的银丰公司从1995年至1998年陆续从河北藁城信用社借贷了1.1个亿。值得一提的是，当时银丰公司的总经理兼法人张国良此前分别担任藁城市驻珠海办事处主任、藁城信用社主任和藁城财政局副局长。

  据经济之声《天天315》此前报道，在楼市萧条的大背景下，银丰公司为了让银丰大厦能够建起来，除了向自己的信用社借贷，还对外大量借贷，欠下了不少外债，由于牵扯到很多债权、产权问题，最终还是烂尾了。以至于银丰公司现任总经理王素军早些时候在接受本报记者采访时称，公司从成立起便没怎么运作，因为“一开始就投资失败，资金无法收回”。

  南都记者近日走访银丰大厦时看到，这里杂草丛生，垃圾成堆，还住着不少住户。大厦二楼一位40多岁的住户告诉南都记者，这里约摸住了二十多人。他们从大厦周边居民的家中接来电线和水管，并安装了卫星接收装置。看着空中凌乱接驳的电线，让人忍不住捏了一把冷汗。

  南都记者了解到，银丰大厦一度是“珠海建造最早，最高的烂尾楼”，直到2004年，位于香洲区情侣路北堤、面朝大海、30多层高的“三海大厦”烂尾，这一头衔才易主。

  盘活

  部分烂尾楼近年被盘活

  南都记者综合此前相关部门披露的数字统计，因1993年宏观调控，开发商资金链断裂导致烂尾的楼，在珠海超过了一百栋。而据珠海市住建局统计，截至2006年，珠海市区共有大大小小的烂尾楼50多栋，经过近几年的盘活，市区还有30多栋烂尾楼，其中大部分都处在城市黄金主干道。

  银丰大厦的烂尾绝非个案。南都记者综合此前相关部门披露的数字统计，因1993年宏观调控，开发商资金链断裂导致烂尾的楼，在珠海超过了一百栋。

  而这还只是保守估计，据珠海市住建局统计，截至2006年，珠海市区共有大大小小的烂尾楼50多栋，经过近几年的盘活，市区还有30多栋烂尾楼，其中大部分都处于城市黄金主干道。在珠海金湾区三灶镇，因90年代房地产过热遗留的烂尾楼数目更为惊人。三灶镇一位此前参与闲置楼盘盘活的知情人证实，截至2006年底，经过摸底，三灶镇还有83万平方米的烂尾楼，差不多有一百栋。

  上述烂尾楼中，除了银丰大厦，很多都声名显赫，曾被许多珠海人视为骄傲，其中最具代表性的是上世纪90年代几乎与银丰大厦同时开工的珠海乃至全国三大标志性建筑———号称中国最高的72层巨人大厦、60层的新世界贸易中心以及53层的金山时代广场，这些项目一度受到媒体高度关注，也成为坊间津津乐道的话题，但讽刺的是，因为遭遇宏观调控，楼市不景气，1996年，三大建筑竟同时停工烂尾。

  烂尾楼在城区扎堆，不仅有碍观瞻，令浪漫珠海蒙羞，也常常成为三无、流浪人员聚集的场所，银丰大厦、巨人大厦等诸多烂尾楼，如今都成为了废品收购站和黑加工厂的窝点，滋生了严重的安全隐患。

  据媒体2010年报道，一些人占用烂尾的珠海三海大厦做仓库，未经消防验收便私自接驳电线，由于线路老化引起火灾，整个三海大厦一楼被烧得一片狼藉。

  不过，近年来，随着房地产的迅速回暖，城区土地供应的日趋紧张和可建设用地的减少，过去曾被视为包袱和垃圾的烂尾楼又迎来了转机。

  多名房地产业界人士表示，房价几年内涨了几倍，市区现在寸土寸金，目前已经很难拿到新的土地，烂尾楼虽然不干净，债权债务相对复杂，但大多占据好地段，又都是商住用途，自然成为地产商重要的投资目标。据住建局证实，目前珠海30多栋烂尾楼中近几年大多都找到新开发商接手，被盘活或正在盘活。

     难题

  债权错综复杂无人敢接

  三灶镇此前盘活的烂尾楼南丽市场，由于债权债务错综复杂，盘活工作前后进行了二十年，直到2009年才理清，很多投资者都没有这个耐心和决心等这么久。

  不过，银丰大厦至今仍没有任何起色。

  对于银丰大厦迟迟未能盘活的原因，南都记者此前曾数次实地探访珠海银丰工贸发展公司，但除了第一次撞见过公司现任总经理王素军外，此后都是大门紧锁，不见人踪。连日来，南都记者也多次拨打了王素军的电话，但王素军不愿接受采访，“你们问这些事干什么，我没有什么好说的”，随即挂断电话。

  南都记者从侧面了解到，过去的数年里，银丰公司一直没有放弃盘活银丰大厦的努力。居住在银丰大厦的多名住户及多名常年在银丰大厦外揽活的货车司机均证实，这几年，隔三岔五就见到有老板来看房，说是考虑重新开发这栋楼，但看完后都没了下文。

  “去年年初，收水电费的人还来通知我们住户，限令我们在4月前搬出去，说这里已经被其他人买了下来，要重新开发，但后来听说开发的事又黄了”，住在银丰大厦二楼一位50多岁的住户说。

  事实上，烂尾楼由于牵涉到复杂的产权、债权和债务问题，盘活的难易程度大相径庭。据三灶镇一名从事烂尾楼盘活的知情人介绍，有些楼盘债权债务相对少，盘活简单一些，有些则很复杂，需要花费太长时间，投入也相当巨大，不少外来投资者都望而却步。以当地此前盘活的烂尾楼南丽市场为例，由于债权债务错综复杂，盘活工作前后进行了二十年，直到2009年才理清，很多投资者都没有这个耐心和决心等这么久。

  由于开发商不愿正面回应，银丰大厦未来的命运仍是一个谜。香洲区政府有关知情人表示，由于银丰大厦是烂尾楼，债权、债务纠纷太复杂了，并未被列入当地的三旧改造项目，而类似的烂尾楼要盘活，主要还是靠企业通过市场手段，找到新的有实力的开发商接手，并理顺原有的债权债务关系，否则改造和盘活无从谈起。

  珠海市住建局一名官员则表示，珠海烂尾楼多数在上世纪90年代动工兴建，多年过去，规划、消防等方面的法律法规也发生了变化，过去的规划设计也难以符合当前的市场需求，很多楼盘在成本、融资方面也有困难。

  有业内人士表示，按照地理位置、区段，银丰大厦建筑面积约为3.5万多平米，按现在一平米卖一万元计算，市值在3.5个多亿，但这只是指楼盘的开发潜力，该楼盘虽然已经建成二十多层，但由于烂尾，并未取得预售许可证，因此其市值无法兑现，目前只有土地价值，大约在8000万元左右。

  出路

  成立处理烂尾楼专门机构

  为盘活烂尾楼，三灶镇此前专门成立了相应机构———清理整顿闲置资产办公室，主要充当“中介”的角色，不参与经营，重点是引进开发商接盘，帮忙提供政策服务，理清债权债务。目前，超过8成的烂尾楼起死回生，只剩下约十万平米的烂尾面积。

  类似银丰大厦的“烂坚强”如何才能起死回生？

  采访中，业界人士纷纷呼吁，一方面，投资商投资要理智，不要盲目开发，以免出现新的烂尾楼；另一方面，对于原来历史已形成的烂尾楼，有关部门应当成立专门机构帮助开发商协调处理债权债务关系。

  类似的呼吁已经得到了政府层面的重视。为解决包括烂尾楼在内的城市建设问题，珠海市去年7月专门成立了一个相应机构———珠海市城市更新管理办公室，承担主城区“三旧”改造和城市更新重任。

  该机构一名工作人员近日在接受南都记者采访时表示，珠海市政府高度重视烂尾楼的盘活和开发，此前将一些烂尾楼纳入了旧厂房的改造，有一些优惠政策，但发现力度还不够，前不久，市政府又委托珠海市国土局制定关于烂尾楼盘活的优惠政策和办法，目前该办法正在征求部门意见。珠海市国土办公室表示，由于办法正在制定当中，具体细节尚不便对外透露。

  南都记者综合媒体已公开的报道发现，早在2006年，珠海原建设局就已经采取了“一楼一策”的方式，对烂尾楼盘活进行分类处置，比如对原设计规模较大、短期内无力全部建成的，允许其按现状进行装修，对于已签订国有土地使用出让权合同的烂尾楼项目，允许用地单位补交原本已用年限的土地使用权出让金后，签订补充合同，重新约定出让时间，以便照顾到每个烂尾楼的实际情况。这一政策也被延续至今。

  有不愿具名的房地产业界人士提议，政府还可出台一些更具有针对性的盘活措施，比如对烂尾楼放开“购房入户”政策，这样可以帮助新接手的开发商减少历史债权债务带来的风险，同时增强烂尾楼盘的吸引力。

  为了盘活烂尾楼，三灶镇此前专门成立了相应机构———清理整顿闲置资产办公室。该办公室一名前工作人员介绍，该办公室在烂尾楼盘活中主要充当“中介”的角色，不参与经营，重点是引进开发商接盘，帮忙提供政策服务，理清债权债务。有些时候，政府甚至可以暂时吃点亏，比如该镇此前牵线搭桥引来了一批投资商，但由于价格低于原业主的要求，双方始终谈不拢。在这种情况下，当地决定中间差价由财政来负担，最终促成了这笔合作，一下子使得40栋烂尾楼装修成工业厂房和工人宿舍。

  南都记者获悉，成立清理整顿闲置资产办公室后，三灶镇盘活烂尾楼的速度和效率大大提高，目前，超过8成的烂尾楼已经起死回生，只剩下约十万平米的烂尾面积。

  盘活案例

  资本大鳄投资5.6亿元清理债务

  近年来，市区不少烂尾楼被陆续改造变身成为了新楼盘，其中包括中珠水晶堡、山海一品、恒天国际大厦、恒裕尚都商业广场等。其中，对烂尾楼“天上人间”的盘活无疑堪称珠海烂尾楼盘活的经典案例。但盘活中也有一波三折，最终仍然失败的案例。

  “天上人间”政府牵线引入开发商

  “天上人间”位于珠海隧道北的迎宾北路，占地21万平方米，因定位“富豪社区”，遂取名“天上人间”。但该项目1998年8月开工两年后就因资金断链，被迫停工，加入烂尾楼的行列。2004年，随着房地产回暖，万科、和黄、IPC英格仕等知名开发商都曾觊觎该项目，并大费周折，但权属关系太复杂，债务缠身，最终都没法拿下来。

  为了彻底啃掉这块“硬骨头”，2006年底，在市政府有关部门的牵头下，珠海本土地产大鳄华发集团开始介入托管开发商———柠湖公司，专门处理债务清理工作，分别与部分债权人签订和解协议，并投入上亿元代替柠湖公司向部分债仅人偿还了相当数额债务，最终历时一年多，直至2008年才理清了“天上人间”的权属关系。

  2008年6月16日下午，烂尾8年的“天上人间”举行公开竞拍，最终被华发以16.2亿元的总价拿下，迎来了“浴火重生”。

  金山时代广场烂尾20年后终于复活

  在烂尾20年后，曾沦为笑柄的金山时代广场也于去年8月宣布“复活”。

  其盘活的秘诀同样在于引入了新的资本大鳄，理清了原来的错综复杂的债权债务关系。接手的华融资产管理公司深圳办事处副总经理任拥军坦言，该公司投资5.6亿元左右，专门用于清理该项目的债权债务关系，目前问题基本上已经全部解决，大厦将建51层，其中负1层到地面的6层为商业零售，7层至21层为五星级酒店，22层至50层为酒店式公寓，51层是会所。

  三海大厦三次重复查封八年“抗战”

  位于珠海香洲情侣路北堤、面朝大海的三海大厦被誉为“珠海最漂亮烂尾楼”，由于其包括金海楼、银海楼、碧海楼三栋楼，并互为犄角，也被珠海人形象地称为“珠海三炷香”。

  2004年，因为涉嫌挪用公款、非法吸储，大厦开发商———东北金城总经理戴振铎被捕入狱，三海大厦从此成为烂尾楼。

  之后，珠海市法院等机构便开始了盘活工作，先后对三海大厦1.8万平方米土地、720余套住宅及六层裙楼进行了以物抵债、拍卖等方式处理，以理清债权债务，引起外来资本重新开发，不过，因众多债权人诉求不同，且各自为政，使得三海大厦部分物业出现了同一资产两个债权人三次重复查封的怪现象，以致将三海大厦长达八年的盘活工作最终拖入困局。

  猜想

  楼市会重蹈覆辙吗？

  随着近几年中国楼市的持续暴涨，越来越多的专家发出警告，担心楼市出现泡沫，重蹈1993年的覆辙。

  今天的楼市跟1993年有多相似？会重蹈覆辙吗？

  景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军表示，现在的情况与90年代初期出现的房地产泡沫根本不具可比性。90年代初，房地产市场刚兴起，法律法规和配套政策都很不完善，当时人们买一块地，搞一个规划图纸，还没建就可以开始卖房，市场非常混乱，而当时国家又开始取消国企事业单位的福利房，又没有开发廉住房、公租房等其它房源，导致房源品种只有商品房一种，更起到了推波助澜的作用。因此当国家1993年底实行宏观调控，银行不再贷款，房地产泡沫就出现了。

  唐铁军说，如今，要进军房地产业首先得交清地价款，而且如果闲置两年，政府还要收回，房子要建好取得预售许可证才能销售，因此现在只有有实力的开发商才能进入房地产。

  贾永清认为最关键的是，十几年前，当时虽然有很多人炒房，但由于刚改革开放不久，每个人的口袋都没多少钱，开发房子的钱都来自于银行贷款，因此到了1993年底，当中央宏观调控，银行不再贷款，开发商一下子就没了钱，于是死掉了一大批。

  “现在不同了，很多开发商的资金还是很充裕的，对银行的依赖不再像以前那么大”，贾永清说，近几年，中央也多次调控楼市，并紧缩银根，但房价还在涨，这是因为开发商的承受能力比当年大大提高了。