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房地产研究人士：迎接房地产开发转型时代的到来

作者：建筑钢结构网    
时间：2009-12-22 21:00:36 [收藏]

    房地产研究人士：迎接房地产开发转型时代的到来
    转摘：http://blog.focus.cn/netlive/?22504102&group_id=gpBlogger

    尽管这次我们遭遇了罕见的全球金融危机，并有第二波再次发力的态势，但同时也是优秀的国家和优秀的企业产生奇迹的良好时机。国家在去年及时出台的4万亿投资计划和今年的十大产业振兴规划，给世界以坚强的信心，并可能使我国率先走出经济阴霾。其中，我们看到，这次危机的发端源于金融问题，但在本质上与房地产行业不无莫大的关系。可见，不管是美国等西方国家的房地产行业与政策，还是中国的房地产行业与政策，都存在严重的问题，整个世界对房地产的重要性有足够的认识，但对其风险性却缺乏必要的警惕与防范。

    　　我们相信，通过危机中对当前房地产行业的整体反思，我国的房地产开发将迎来一个新的时代，产生能真正一揽子解决房地产当前问题的新思路，房地产开发模式的转型时代也必将到来。这其中，制定出台房地产行业10?20年的中长期发展规划至关重要。


    　　对于即将出台的房地产中长期发展规划，我迫切期望大家的讨论集中到这个方向来，而不是单纯的争论房价的高低与开发商的道德问题，要通过制度设计规避房地产业发展可能出现的风险与挫折。作为抛砖引玉，本人提出几个房地产长期规划中应注意的几个问题，供大家讨论，也供决策部门参考：


    　　1、分类管理：加强房地产开发的分类管理，促进住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产与写字楼地产的均衡发展。住宅地产解决居者有其屋问题，商业地产解决消费流通的问题，旅游地产解决休闲时代生活质量提升的问题，工业地产解决实体经济的基础投资问题，写字楼地产促进现代化服务业发展。对不同类型的房地产加强分类指导与管理，并加大住宅之外其他类型房地产开发的比例，通过其他类型房地产产品的发展带动整个经济的增长，并最终促进住宅地产的消费，提升人们的生活居住质量与水平。


    　　2、开发模式：由投资型为主向消费与投资兼顾型开发模式转型。其中，住宅地产以消费型开发为主，商业地产、工业地产等以投资型开发为主。通过商业地产、旅游地产、工业地产的繁荣，为全民投资创业提供不同类型的地产支持。要改革商业地产、工业地产的贷款与租赁制度，降低准入门槛，通过创业基础设施的市场化机制的活跃带动和促进经济的整体繁荣。


    　　3、梯度房价：要从单纯关注房价到关注整个行业的长期稳定发展转变。房地产价格应与开发项目的地段、品质相适应，有不同价位的产品供不同层次的消费者选择。保障性住房和商品性住房各取所需。政府应加强房地产的价格评估，对价格是否背离价值提供审查和指导性意见或执行分月度价格浮动范围的强制性执行标准。正如工程建设成本有预算控制，房地产销售价格一样可以采取相应的控制手段。


    　　4、住宅科技：提高住宅的科技含量与住宅产业化水平。我国的能源面临严重的短缺问题，甚至会影响到经济的进一步发展。对房地产的科技含量应制定相应的强制性执行标准，对没有实力的开发商进行淘汰，实现房地产业的升级换代，鼓励房地产开发企业加强前期的投入研发，加强住宅科技的开发商可得到相应的政策与贷款、金融支持。对项目预售执行审批制度，鼓励有科技含量的可以预售回笼资金，对没有或达不到一定科技含量的住宅不准预售并逐步淘汰。


    　　5、大力推广应用钢结构住宅。钢结构住宅是住宅科技发展的新趋势，欧、美、日等国家钢结构住宅已占市场份额的主导地位50?80％，而我国钢结构住宅市场占有率不到1.5%。钢结构住宅是取消传统的砖混结构住宅之后，比较理想的节约资源的替代方式之一。钢结构住宅虽比砖混等结构住宅多出约5%的成本，但由于施工快工期短，节省时间与贷款利息，在整个过程中开发商完全可消化这5%的成本，还可提前交房避免期房的风险，对带动钢铁行业的发展也具有积极意义。而且，钢结构住宅造型活跃，格局个性化；住房面积利用率高；在建造和拆除时对环境污染较少，是绿色环保的健康住宅；其抗震能力也是一般住宅结构不能比拟的。无论是经济效益、社会效益、资源节约效益都十分可观。因此，应将鼓励房地产开发商加强钢结构住宅的研发与开发力度放在重要地位，促进我国房地产开发的产品升级换代。

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